Comprare casa in Italia: pillole per non sbagliare

Ogni anno migliaia di cittadini stranieri scelgono di acquistare una casa in Italia: per viverci, per una seconda casa al mare o in campagna, o come investimento.
Il fascino del nostro Paese è innegabile.
Ma il percorso per diventare proprietari prevede alcuni passaggi che è bene conoscere prima di firmare qualsiasi documento. Ecco una panoramica chiara, pensata per chi non è un addetto ai lavori.

Chi può comprare casa in Italia?

La prima domanda che molti clienti ci pongono è se possano comprare casa in Italia pur non essendo cittadini italiani. La risposta, nella maggior parte dei casi, è sì.

• I cittadini dell’Unione Europea e dello Spazio Economico Europeo possono acquistare liberamente, alle stesse condizioni dei cittadini italiani.
• I cittadini extra-UE residenti in Italia godono anch’essi di piena libertà di acquisto.
• I cittadini extra-UE non residenti possono comunque acquistare casa, ma la possibilità dipende dal principio di reciprocità: è consentito l’acquisto di immobili in Italia solo se lo stato di provenienza dell’acquirente concede lo stesso diritto ai cittadini italiani. Di norma è così, ma è sempre consigliabile verificarlo caso per caso.

Il primo passaggio pratico (che riguarda tutti gli stranieri, a prescindere dalla provenienza) è ottenere il codice fiscale italiano: si tratta di un codice alfanumerico di 16 cifre/caratteri che identifica in modo univoco ogni individuo ed è obbligatorio per qualunque atto formale in Italia, dall’apertura di un conto corrente alla firma davanti a un notaio. Si richiede facilmente presso l’Agenzia delle Entrate o, per chi si trova ancora all’estero, presso il Consolato italiano competente. In alternativa, il codice fiscale si può ottenere tramite un commercialista o il notaio rogante gli atti di acquisto.

Le verifiche preliminari sull’immobile

Prima di impegnarsi in qualsiasi modo, è fondamentale accertarsi che l’immobile sia esattamente ciò che sembra. Questa fase, spesso sottovalutata, è quella che protegge davvero l’acquirente da brutte sorprese future.

• La perizia tecnica: un tecnico (architetto, geometra o ingegnere) verifica lo stato dell’immobile, la sua conformità urbanistica ed edilizia, e l’eventuale presenza di irregolarità rispetto ai progetti depositati in Comune.
• Il sopralluogo: una visita fisica all’immobile, indispensabile per valutarne le condizioni reali, non solo quelle “sulla carta”.
• La verifica catastale e ipotecaria: serve a verificare che il venditore sia effettivamente il legittimo proprietario e che l’immobile sia libero da ipoteche, pignoramenti o altri vincoli che potrebbero complicare o bloccare la vendita (se ce ne fossero, se ne deve tenere conto nel corso della trattativa con il venditore).

Queste verifiche richiedono competenze tecniche e legali specifiche: affidarsi a un professionista in questa fase evita contenziosi costosi in futuro. 

La procedura di acquisto, passo dopo passo

Una volta individuato l’immobile e completate le verifiche, il percorso verso il rogito si articola solitamente in quattro fasi.

1. La proposta d’acquisto. L’aspirante acquirente formalizza per iscritto la propria offerta, spesso accompagnata da una caparra. Se il venditore accetta, la proposta diventa vincolante per entrambe le parti.
2. Il contratto preliminare (il cosiddetto “compromesso”). Questo documento definisce nel dettaglio le condizioni della compravendita: prezzo, tempistiche, modalità di pagamento ed eventuali condizioni sospensive. Deve essere registrato presso l’autorità fiscale italiana e, per una maggiore tutela (per renderlo opponibile a terzi), trascritto nei registri immobiliari. In tal caso, il contratto preliminare deve essere sottoscritto obbligatoriamente davanti a un notaio.
3. Il rogito. È l’atto che trasferisce definitivamente la proprietà. Si firma obbligatoriamente davanti a un notaio, figura terza e imparziale che verifica la regolarità dell’intera operazione e ne garantisce la validità legale. Da questo momento l’acquirente diventa a tutti gli effetti proprietario dell’immobile.
4. Il pagamento di imposte e spese. Contestualmente al rogito, si versano le imposte dovute per il trasferimento (imposta di registro, IVA se acquistata da impresa costruttrice, imposte ipotecarie e catastali) oltre all’onorario del notaio.

Cosa succede dopo l’acquisto?

Diventare proprietari in Italia comporta anche alcuni obblighi che si ripetono nel tempo, e che è bene mettere in conto fin da subito.

• L’IMU (Imposta Municipale): è l’imposta patrimoniale annuale dovuta sugli immobili, con alcune esenzioni per l’abitazione principale non di lusso, quando ricorrono determinati requisiti.
• La TARI: tassa comunale sui rifiuti, calcolata in base alla superficie e alla destinazione d’uso dell’immobile.
• La dichiarazione dei redditi: se l’immobile produce reddito (ad esempio tramite locazione) o comunque rientra tra gli obblighi dichiarativi, sarà necessario presentare la dichiarazione dei redditi (annuale) in Italia, anche per i proprietari non residenti.

Vale la pena ricordare che il quadro fiscale italiano è soggetto a aggiornamenti normativi periodici: per questo è sempre opportuno verificare la situazione più recente al momento dell’acquisto, anziché affidarsi a informazioni generiche.

Un consiglio finale

Acquistare casa in Italia può essere un’esperienza semplice e piacevole, a condizione di affrontarla con la giusta preparazione. Circondarsi di professionisti fidati — un legale che segua l’intera operazione, un tecnico per le verifiche sull’immobile e, ovviamente, il notaio per il rogito — è il modo migliore per trasformare un sogno in una proprietà sicura, senza sorprese lungo il percorso.

E soprattutto evitare di ricorrere a tali professionisti all’ultimo momento, quando gran parte del “percorso” è già stata fatta: un intervento fin dall’inizio evita perdite di tempo e di denaro.