Comproprietà di un immobile: cosa succede quando uno dei comproprietari vuole uscirne?

Una guida semplice alla comunione immobiliare e alle vie per scioglierla, tra accordo e tribunale

Capita più spesso di quanto si pensi: un immobile appartiene a più persone (si parla, quindi, di comunione su un immobile o di comproprietà), alcune delle quali non hanno più interesse a mantenerlo in comune, mentre le altre rinviano ogni decisione o semplicemente non rispondono. È quanto accaduto in un caso seguito di recente dal nostro Studio, in cui alcuni comproprietari, dopo vari tentativi di dialogo rimasti senza esito, hanno deciso di chiedere formalmente lo scioglimento della comunione.

Situazioni come questa sollevano domande ricorrenti: si può essere costretti a restare comproprietari? E come si “divide” una casa?

Che cos’è la comunione su un immobile

Secondo l’art. 1100 c.c. si ha comunione quando la proprietà (o un altro diritto reale) su un bene spetta a più persone. Nasce, ad esempio, quando più soggetti acquistano insieme un immobile, oppure quando lo ricevono in eredità.

Il punto chiave è che ciascun comproprietario non possiede una “stanza” o un “piano”, bensì una quota dell’intero bene: il 25%, il 50% e così via. In mancanza di diversa indicazione, le quote si presumono uguali (art. 1101 c.c.).

Diritti e obblighi dei comproprietari

Ogni comproprietario:

• può usare il bene comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri comproprietari di farne parimenti uso (art. 1102 c.c.);
• può vendere o donare la propria quota, senza bisogno del consenso degli altri (art. 1103 c.c.);
• deve contribuire alle spese necessarie alla conservazione e al godimento del bene, in proporzione alla propria quota (art. 1104 c.c.).

Le decisioni di ordinaria amministrazione si assumono a maggioranza calcolata in base al valore delle quote (art. 1105 c.c.); per gli atti più rilevanti occorrono maggioranze più elevate e, per vendere l’intero immobile, occorre il consenso di tutti i comproprietari (art. 1108 c.c.).

Si può essere obbligati a restare in comproprietà?

No. L’art. 1111 c.c.: stabilisce che ciascun comproprietario può sempre chiedere lo scioglimento della comunione. Le eccezioni sono limitate:

• il patto di rimanere in comunione per un periodo non superiore a dieci anni;
• la possibilità, per il giudice, di concedere una breve dilazione qualora lo scioglimento immediato pregiudicasse gli interessi degli altri comproprietari.

Il disinteresse o l’opposizione di un comproprietario, quindi, può rallentare il percorso, ma non impedirlo.

Come sciogliere la comunione: la divisione consensuale

La via più rapida ed economica è l’accordo. I comproprietari possono stipulare, davanti al notaio, un atto di divisione che preveda:

• la divisione in natura, se l’immobile è comodamente divisibile;
• l’assegnazione dell’intero bene a uno o più comproprietari, che versano agli altri un conguaglio in denaro;
• la vendita a terzi, con ripartizione del ricavato in proporzione alle quote.

La divisione giudiziale: mediazione e causa di divisione

Se l’accordo non si raggiunge, prima di rivolgersi al tribunale è obbligatorio tentare la mediazione (d.lgs. n. 28/2010), che costituisce condizione per iniziare o proseguire un giudizio.

In caso di esito negativo, si avvia la causa di divisione (artt. 784 e ss. c.p.c.), alla quale devono partecipare tutti i comproprietari. Il giudice, di norma con l’ausilio di un consulente tecnico, stima l’immobile e verifica se sia divisibile. Applicando le regole sulla divisione ereditaria richiamate dall’art. 1116 c.c.:

• se il bene non è comodamente divisibile viene assegnato, con conguaglio, al comproprietario che ne faccia richiesta (preferibilmente a quello con la quota maggiore);
• in mancanza, si procede alla vendita all’asta e il ricavato viene ripartito tra i comproprietari (art. 720 c.c.).

Il nostro consiglio

La divisione giudiziale garantisce sempre un esito, ma comporta tempi e costi significativi, spesso con un’asta che riduce il valore realizzabile. Per questo è utile affrontare la questione per tempo, con una comunicazione formale chiara e una proposta concreta, preferendo, se possibile, una soluzione negoziata.